Tel:021-33683708

二手房买卖

2017-08-03
t01075595b92aab3376.jpg



      现在住房已是社会广泛关注的焦点,随着房价的居高不下,人们越来越多选择二手房。

二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上,就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。


上海市房地产买卖合同

特别告知(一)

一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《*******合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本。

二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外,其余房地产买卖均可适用本合同。

三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为,涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多,双方当事人订立房地产买卖合同时,应注意以下问题:

1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有,共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产,买卖房地产签订合同时,房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的,参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售,并签字盖章;因故无法在合同内签字盖章的,应出具同意出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前,应与其配偶协商一致,出售后配偶再提出异议的,由权利人承担法律责任。

2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保,双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。

3、房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人,买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。卖售人将原购入的商品住房出售的,开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人,买受人享有两书规定的权益。

4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容,买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的,产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

5、房地产买卖合同签订前,买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料,查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制,以维护自身权益。 

6、买卖已出租房屋的,卖售人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

7、买卖已抵押房地产的,卖售人应当事先书面通知抵押权人,并就有关事项协商一致,同时告知买受人房地产抵押的事实。

8、房地产买卖后的土地使用权

(1)居住房屋居住房屋出售,占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中,房地产权证注明土地使用年限的,应在合同第三条第(一)项如实填写。未补交土地出让金的花园住宅出售时,买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续,补交出让金,并选择合同第三条第(二)项。

(2)非居住房屋该土地使用权以出让方式取得的,出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第(一)项,其中,房地产权证注明土地使用年限的,应如实填写。按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用权出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金,当事人应选择第三条第(二)项。除上述情况外,《*******土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式,属此范围的,当事人应在第三条第(三)项内约定。

9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用,只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。

10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖,除房屋交接和权利转移外,住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。   

11、维修基金交割。根据《上海市居住物业管理条例》规定,房地产买卖合同生效之日起的十日内,当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位,并办理房屋维修基金户名的变更手续,帐户内结余维修基金的交割,当事人可在补充条款中约定。 

四、为保障买卖双方自身权益,防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害,凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的,受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章;其中:委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示,以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据。

五、为维护当事人合法权益,防止一房多卖,通过网上操作系统签订合同后,当事人应及时到房地产交易中心办理转让过户手续。

六、为方便当事人订立买卖合同补充条款,拟订下列范例,当事人可根据需要自由选择,范例未经当事人选取,不作为合同内容。

房地产权利保证条款范例:甲方保证,上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前,该房地产已存在的权利负担,乙方同意甲方按下述第___项处理:

(一)本合同生效后__日内,甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记,逾期未注销的,乙方有权追索甲方的违约责任。

(二)在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下,乙方承认并继受该项权利,并同意办理变更登记。户口迁移条款范例:甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的___日内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的,甲方承担赔偿责任。

七、《*******仲裁法》规定了或裁或审制度,合同当事人一旦选择了仲裁,就意味着不能再向法院起诉。

八、买卖双方当事人签订房地产买卖合同,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

九、为保护买卖双方利益,通过网上操作系统签订合同后,系统将分别给予合同双方密码保护,请买卖双方妥善保存密码以备查验。

特别告知(二)

1、买卖双方当事人在签订本合同前,应当知晓国家和本市住房限售规定,本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况,应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)第七条:“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。”

2、购房人在签订本合同前,可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策,了解房屋转让涉及的税费,慎重确定购房款支付方式。  

 上海市房地产买卖合同

(合同编号: xxxxx)

立房地产买卖合同人

卖售人(甲方):          

买受人(乙方):          

根据*******有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。

第一条  甲乙双方 通过上海****房地产经纪有限公司居间介绍 ,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房地产具体状况如下:

(一)甲方依法取得的房地产权证号为:沪房地徐-2008-000000

 (二)房地产座落:  上海市虹桥路666弄2号0000  室号(部位: 00000),房屋类型: 公寓   结构: 钢混  

 (三)房屋建筑面积:__181.89__平方米,另有地下附属面积:___平方米,该房屋占用范围内的土地使用权___平方米。

(四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)。

(五)该房屋占用范围内的土地所有权为 国有 ;国有土地使用权以_出让_方式获得。(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。

(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。

第二条 甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计人民币为 捌佰万  元, (大写): 8,000,000.00元 

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

第三条 甲方转让房地产时,土地使用权按下列第一款办理。

(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从_____年___月___日起至_____年___月___日止。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。

(二)按照*******法律、法规、规章及有关规定,乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。

(三)                                        

 第四条 甲、乙双方同意,甲方于_2013年09_月05日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_叁个工作_日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后_甲乙双方签订房屋交接书_为房屋转移占有的标志。

第五条 甲方承诺,自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间,凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值壹倍向乙方支付违约金。

第六条 甲、乙双方确认,在  2013 年 8 月10日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以 徐汇区 房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意,自本合同签订后,甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。

第七条 上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。

第八条 本合同生效后,甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用,按本合同附件四约定支付。

第九条乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第三款内容处理。

(一)每逾期一日,乙方应向甲方支付逾期未付款的___%的违约金,合同继续履行。

(二)乙方逾期未付款,甲方应书面催告乙方,自收到甲方书面催告之日起的___日内,乙方仍未付款的,甲方有权单方解除合同,并书面通知乙方,自收到通知之日起的___日内乙方未提出异议,合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款___%的违约金,余款返还给乙方,已付款不足违约金部分,乙方应在接到书面通知之起___日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的,甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。

(三) 乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按未付房屋价款日万分之5计算,违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付15日的违约金外,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金部分的,乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。

第十条 甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第三款内容处理。

(一)每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款___%的违约金,合同继续履行。

(二)甲方逾期未交付房地产,乙方应书面催告甲方,自收到乙方书面催告之日起的___日内,甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同,并书面通知甲方,自收到通知之日起的___日内甲方未提出异议,合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起___日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,还应按已收款的___%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

(三) 甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金已付房屋价款日万分之5计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付15日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担违约责任,赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。

第十一条 经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。

第十二条 本合同自甲乙双方签订之日起生效。

第十三条 本合同适用*******法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的,可以协商解决,也可以向有关部门申请调解,或选择以下第 二 项方式解决。

(一) 向上海仲裁委员会申请仲裁。

(二) 依法向 徐汇区 人民法院起讼。第十四条 本合同一式_陆_份,甲、乙双方各执_壹_份, 财政、税务、中介方和_徐汇区_房地产交易中心各执一份。

补 充 条 款(一)

(粘贴线)                             (骑缝章加盖处)

根据本合同第十一条之规定,经双方友好协商,达成如下补充条款:

涉及本交易的各项税费由甲、乙双方按现行的国家政策、法规的规定各自承担。公证费(若有)由引发方承担。
甲方应通过税务机关出具全额房价款发票予乙方。若由于相关部门的法律、法规、政策变化,导致双方应当承担的税费增加或减少,都由甲、乙双方按变化后的规定各自承担或享有。
对于本合同附件二的补充:甲方保证房屋交接时,该房屋内的管线畅通以及附属设施设备的正常使用。
对于本合同附件四的补充:甲方应在本交易完成后五个工作日内协助乙方办理上述事宜之户名变更手续,更名费用由乙方承担。
甲方承诺自该房地产权利转移申请(送件取得收件收据)之日起的30日内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止。
若因任何一方故意拖延或者不及时提供本交易所需材料及税费导致转让过户手续延迟办理或无法办理的,则该过错方应承担违约责任。
若是甲方的房屋产权证上设定密码的,如果因为甲方遗失密码或密码输入错误造成本交易的转让过户手续延误的,则甲方应承担违约责任。
甲方应保证在签订本合同时,对该房地产具有合法处分权,并承诺已履行了充分的告知义务,若因甲方恶意行为造成乙方损失的应承担相应的过错违约责任。
本合同第九条所规定的违约责任同样适用乙方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。
本合同第十条所规定的违约责任同样适用甲方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。

  

补 充 条 款(二)

在签订本合同时,甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,甲、乙双方同意按下列约定处理:

1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续;

2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任,【造成甲方经济损失的,乙方应赔偿相应的损失】。 

附 件 一

房屋平面图及房地产四至范围

(粘贴线)                            (骑缝章加盖处)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附 件 二

随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理

(粘贴线)                            (骑缝章加盖处)

设备: 现有固定设施                   

装饰: 现有固定装                       

关于设备及装饰费用按以下第 一  款办理:

(一)以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内,乙方不需另外支付费用,甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

(二)以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内,乙方需另外支付费用人民币____元,在本合同第四条约定的房屋验收交接时,由乙方向甲方支付,甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

 

 

 

 

附 件 三

付款协议

(粘贴线)                            (骑缝章加盖处)

  • 首期房价款:

乙方应于签订本合同壹个工作日内支付首期房价款计人民币贰拾万元整(RMB200,000.00)。乙方直接支付至甲方指定银行账户。

  • 第二期房价款:

乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续之前,支付甲方第二期房价款计人民币肆佰壹拾伍万元整(RMB4,150,000.00)

  • 房价尾款:

乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续之前,支付房价尾款计人民币伍万元整(RMB50,000.00),甲乙双方同意该笔款项暂存于中介方,中介方应于甲乙双方签署房屋交接书后壹个工作日内将上述款项转付甲方

  • 送件:

2012年4月15日之前,甲乙双方应自行或委托中介方至房地产交易中心办理产权过户手续。

  • 交房:

待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后伍个工作日内,甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点,办理物业交割手续并结清一切相关费用。双方确认无误后,签署房屋交接书。本交易完成。

  • 若乙方在未和甲方另行达成其他协议的情况下逾期接收该房地产超过五日的,则视为乙方认可该房地产的现状和交付标准,甲方将该房地产的钥匙及相关费用的结清证明暂存至中介方后可直接领取房价尾款。

  • 甲方在此确认,若本协议中甲方人数在二人以上(含二人),则甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下乙方支付的任何款项,均视为甲方全体收到该款项。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附 件 四

物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付

(粘贴线)                             (骑缝章加盖处)

物业管理费、水、电、煤、电讯等费用,在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担;转移占有后,使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。

甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后,与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第   款办理:

(一)由甲方无偿转让给乙方,乙方无需另外支付费用。

(二)由乙方另行向甲方支付,具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。

 

 

 

 

附 件 五

相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移

(粘贴线)                            (骑缝章加盖处)

已购公房参加房改购房时的同住成年人意见:

同意出售上述房屋。

(签章)

(签章)

(签章)

(签章)

租赁情况:                       

抵押情况:                       

相邻关系:                       

 

                         

甲方(一):                  乙方(一):

身份证:                     身份证:

居住地址:                   居住地址:

邮政编码:                   邮政编码:

代理人:                     代理人:

联系电话:                   联系电话:

本人签名:                   本人签名:

年    月    日签于:          年    月    日签于:

网上合同签订时间:


  • QQ咨询
  • 电话咨询
  • 13681902600
  • 021-33681078