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拆迁动迁

2017-08-03
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拆迁是指根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,将保障性安居工程建设、旧城区改建,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。


一、拆迁定义


1、字面含义


“拆”,是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除。


“迁”,是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。


2、法律含义


根据2011年**的房屋征收条例,拆迁是指根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,将保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划需要,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。


二、拆迁补偿


房屋征收实施单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿。


1、拆迁住宅房屋补偿


拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。


拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式。


拆迁集体土地或国有土地住宅房屋,拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。


2、拆迁非住宅房屋补偿


拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿,该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。


三、拆迁补偿协议


房屋拆迁补偿协议,是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的 方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。


货币的补偿是以被拆迁房屋所处地段的当前价格来衡量的。房屋的产权调换则需要拆迁人与被拆迁人进行房屋与安置房的价格结算。根据被拆迁人的要求可以是异地兑换,也可以是同地兑换。


(一)补偿安置协议特征


1、房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加,仅有一方当事人,协议关系便不能成立。


2、房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何,不允许任何一方将自己的意志强加给另一方;二是体现房屋拆迁权利义务的对等性,即一方从对方获得某项权利时,也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。


3、协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为,是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如 当事人的资格,社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有法人资格;承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明;委托代理订立协议的要有合法手续;被拆迁人签订协议时,应当出具产权证书、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定,采取欺诈手段等所订立的协议都是无效协议。


4、房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护;其义务依法产生后,则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守,当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷,协议条款便是解决纠纷的主要依据。


5、房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议,协议的当事人依据协议享有一定的权利,同时又要承担相应的义务。


6、房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。


(二)补偿安置协议的内容


房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名,协议必须经双方当事人签名盖章 后才具有法律效力。拆迁非出租房屋,拆迁人与被拆迁人签订协议;拆迁出租房屋,拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有:


1、拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;


2、安置用房面积、标准和地点;


3、产权调换房屋的差价支付方式和期限;


4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;


5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;


6、违约责任和争议解决的方式;


7、当事人约定的其他条款。


至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容,还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的,协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的,协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。这里需要说明的是,拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证,即实行强制性公证。通过公证,保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性,有利于消除被代管人对协议的疑虑。拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。


由于原有的房屋及其他附属物凝聚了所有人或使用人的资金和劳动力,并且房屋的拆除也影响了他们赖以栖身的物质场所,所以,根据我国法律、法规,也符合社会道德,有必要对拆除房屋及其附属物的所有者、使用者给予适当补偿和安置,维护他们正当、合理的利益。城市房屋拆迁应当遵循“符合城市规划、改善生态环境、保护文物古迹、有利于城市旧区改造”四个基本原则。


 



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